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“换了马甲”的限价房难给楼市退烧

作者：大港城置业帮手 2013-10-29 14:48
　　在房价持续上涨的背景下，北京出台了“自住型商品房”政策。今年北京将推出2万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内 ..
　　在房价持续上涨的背景下，北京出台了“自住型商品房”政策。今年北京将推出2万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
　　广州是否会效仿北京出台相关楼市新政，“自住型商品房”政策能否在广州推广?不少人发出这样的疑问。
　　比周边商品房价格低三成的自住型商品房被有的专家称为升级版的经适房、“换了马甲”的限价房，对于广州市民而言，这并不是陌生事物。2006年开始，在房价快速上涨的背景下，广州就推出过“房价调节器”限价房，其价格最低时仅相当于周边商品房价格的一半。然而，由于2008年后楼市调整，限价房从一开始的“抢手”变成“烫手”，逐渐变成被“挑三拣四”的房源。自2011年萝岗区宏康和园限价房售罄后，由开发商建设的限价房正式淡出历史。
　　在北京推出自住型商品房前，广州也传出正研究再推限价房的消息。大批量的限价房推出，一方面确实可以满足部分刚性需求者的住房梦想，另一方面，由于限价房价格远低于同区域市场价，也有助于拉低平均房价，以实现年度房价调控目标。需要注意的是，年度房价调控目标的实现，却并不意味着区域房价已经止住涨势，限签、限价等措施的出炉、“双合同”的泛滥，在一定程度上让房价调控目标逐渐演变成数字游戏，管理部门更不可因此而掉以轻心。
　　限价房、自住型商品房是一剂补药，但是却难以一针见效就让楼市退烧，解决城市的住房难题恐怕还需要结合新形势，从多个方面发力。事实上，数轮的楼市调控难以拉住房价上涨的步伐，早已告诉我们，楼市调控没有一吃就降的灵丹妙药。就目前而言，在楼市中小户型成为抢手货、供不应求的情况下，如何通过政策和市场的作用增加中小户型的实际供应，如何防止再出现新“地王”进一步推高房价，显得更为迫切。正如住建部政策研究中心主任秦虹所言，过去的行政调控政策，在抑制投资投机需求方面取得成效，但如今的房地产市场已经发生变化，当下的市场需求主体主要是刚性和改善性需求，要解决这部分需求，需要从长远的、外围的改革来解决。楼市要想退烧还需要对症下药，只有打出财政、金融、土地等各项政策综合治理的组合拳，把短期调控和长效机制有效的结合起来，才能让楼市真正降温退烧。
　　限价房、自住型商品房是一剂补药，但是也要防止补药补到了无需进补的壮汉、土豪身上。有限的限价房房源在庞大的市场需求面前，仍然难以满足需求，甚至容易因为与商品房的价格落差而成为某些人牟利的工具。特别是在居民收入核对体系尚未健全的情况下，如何防止出现分配不公、设租寻租等问题，应该进入管理者的视野。尽管广州的限价房、北京的自住型商品房都规定了要将五年后上市收益的一定比例上交财政，但是这个上市收益如何规范约束，尚是疑问。设想一下，会否有人通过内部的虚假交易等方式，缩小五年后的上市收益，然后再转手一卖，获得更大的收益。值得肯定的是，相比广州的限价房办法，北京对骗购自住型商品房的惩处更为严厉：弄虚作假、骗购自住型商品住房的家庭，一经查实，将解除购房合同，5年内不得在本市购买住房。这一点值得广州重启限价房时借鉴。
　　解决老百姓的住房是亟需解决的问题。一纸“限价令”只能限住纸上的房价，如何弥补对房价调控不足，如何缓解供需之间失衡的矛盾，仍然将继续考验着管理者的智慧。
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