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二手旺季遇上贷款难 有买家“硬啃”上浮40%利率

作者：大港城置业帮手 2013-10-28 10:39
　　最近市场上“个人住房贷款停贷”的传言越演越烈，记者甚至听说“现在卖房，业主只能一年后收款”的传言。10月16日，央行新闻发言人发布消息澄清有关传言道：“当前我国银行体系流动性供应总体较为充裕。从调查上 ..
　　最近市场上“个人住房贷款停贷”的传言越演越烈，记者甚至听说“现在卖房，业主只能一年后收款”的传言。10月16日，央行新闻发言人发布消息澄清有关传言道：“当前我国银行体系流动性供应总体较为充裕。从调查上看，各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策。但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，9月以来，一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。”记者日前得知，建设银行二手房住房贷款申请暂停，贷款系统需11月才可恢复，由此可见，各大银行年底“钱荒”有可能重演。
　　进入第四季度，银行额度确实更为紧张。按10月14日公布的经济数据显示，今年前三季度人民币新增贷款累计7.28万亿元，月均约8100亿元;而按照年初预计全年新增8.5万亿元计算，第四季度月均可新增贷款额为4000亿元，仅为前9个月月均一半。安家世行市场部经理陈溢溢告诉记者，目前对于办理二手房产交易按揭贷款的客户，确实有银行已跟客户约定延后放款时间，但约定延后的放款时间是到2014年1月，而并非“1年后放款”。
　　据记者调查得知，目前首套贷款申请人士在中行、邮政储蓄银行仍可维持基准利率，极个别外资银行对优质客户还坚持提供适度优惠下浮的利率，个别银行以借额度紧张为由，对客户提出“若利率上浮可优先放款”的条件让客户自行选择(非强条款)。
　　据汇瀚按揭高级业务经理莫静透露，该行一位按揭买家近期因银行钱荒而“硬啃”基准上浮40%的“麻辣”利率，该客户并非纯抵押贷款客户，是二次贷款，本应基准上浮10%以上，由于银行贷款收紧且业主又催得紧，故此买家不得不承受高利率。
　　近期，尽管“刚需”盘成交火爆，但城区内部分一手楼已出现高位观望的迹象，除新盘新货外，仍有不少楼盘难以消化，面对着当下楼价处在高位、同时银行贷款难放的前提，二手楼市是否同样处在高位的瓶颈阶段而难以有新高的突破?合富置业首席市场分析师龙斌表示，在买家后市信心充足，需求迫切的首置“刚需”入市积极、换房改善需求明显增多的同时，也有部分买家对高楼价的追涨热情减弱。虽然市场预期总体向好，但仍有部分买家有所观望，主要是对高楼价追涨热情减弱的“楼市夹心层”。这部分买家大多集中在中心六区，具有不错的经济实力，但距离理想的优质贵价单位仍有一定距离，又不希望降低物业的面积或素质等要求。
　　统计显示，9月份以来广州二手楼市略显淡静，人气及交投量较上月均有所下滑。龙斌认为，近期二手楼市交投下滑主要受三方面因素影响。首先是“十一”黄金周的季节性影响。据合富辉煌市场研究部数据，“金九银十”期间，广州实际在售货量约5.5万套，其中外围四区约3.8万套，中心六区的货量仅占两成。新推货量中120平方米以下“刚需”产品占六成以上，有效缓解此前中小面积“刚需”产品不足的现象。价格方面，中心四区基本3万元/m2起步，番禺、萝岗等外围四区在2万元/m2以下。期间，外围新货成市场焦点，二手人气有所分流。
　　其次是受房贷收紧的影响，主要体现在四点：一是放款速度缓慢，部分房贷放款延长至两三个月;二是部分房贷审批额度不足，主要是银行评估价滞后于市场实际价格，其中楼龄偏大物业评估价偏低的现象较为突出;三是首套房的优惠利率减少，个别银行的房贷业务量甚至有所收缩。四是部分业主要求买家一次性付款，挑客现象增加，入市门槛提高。
　　再次是中小户型盘源不足、部分业主叫价明显偏高，尤以“老四区”的表现更明显。9月份以来业主心态走强，议价空间缩小、惜售、反价、试价现象时有发生。如越秀区部分优质学位房两房，叫价已超过5万元/m2。从目前中心区的需求看，100万元以下的低价楼梯旧楼，仍受部分实力相对不强的首置买家追捧;而实力较强、青睐优质贵价盘(200万元以上)的买家则有逐渐增多态势，其中包括换房改善需求、“卖一买一”以及较具实力的首置买家。而承受力在200万元以内的中端买家的入市比例则缓慢下降，部分买家在市区难觅性价比较高的合适单位，或追涨热情减弱，或转投外围新房市场。
　　首套拿到基准利率已属“好彩”
　　安家世行陈溢溢表示，首套房贷利率目前多数还是维持基准利率，不过有极个别外资银行对优质客户还是坚持提供适度优惠下浮的利率。不过，汇瀚按揭莫静表示，他们最近已让按揭申请者“打定输数”，银行放款慢且贷款利率不佳，首次购房客户觉得基准上浮5%之内可以接受，若能够拿到基准利率已算“好彩”。二套房贷一直维持在基准上浮10%以上。
　　据记者了解，目前在中国银行和邮政储蓄银行还可以拿到基准利率。今年年初，一些银行为首次贷款提供下浮的优惠，但中国银行仍坚持基准利率，故此相当于“留前斗后”，别的银行贷款额度吃紧，而中国银行仍有不少额度可用。
　　放款时间各有不同 一年后放款不可能
　　记者近期从一位买家听到最离谱的说法——现在签约买卖房屋，业主只能在一年后收款。按揭业人士普遍认为这种说法不可能，因为没有一个业主愿意现在卖房，一年后收款。安家世行陈溢溢表示，确实有银行已跟客户约定延后放款时间，但约定延后的放款时间是到2014年1月，而并非“1年后放款”。对于额度已用完但仍想揽贷款业务的银行来说，现在离年底只不过是两个多月，从按揭贷款申请至放款的时间差不多，故此这些银行到明年1月即可动用明年的额度，他们会签署对放款时间作出具体约定的按揭合同，大部分银行贷款按揭合同对放款时间不会作出约定。
　　今年出现钱荒，现在又贷款额度吃紧，放款时间有一定延时是在所难免。记者在购房论坛看到不少询问银行放款时间的帖子。按揭人士表示，放款现在与利率和增值服务捆绑在一起，愿意利率上浮可以早点放款;愿意购买理财产品可以早点放款……种种放款理由五花八门。
　　对买家来说，放款时间意味着收楼的时间，一方面买家希望早收楼，另一方面业主希望早收款，故此居然有买家不得不同意上浮40%的高利率。据了解，目前市场上三四成为一次性付款，六七成为按揭付款买楼，对于业主来说，一次性付款当然是优先，但一次性付款并非随时可以遇到，且业主愿意给一次性付款的买家减价的幅度也有限。
　　短期内楼市高位盘整
　　换房族支撑楼价高位企稳
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