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楼市：“深八条”出台了“穗×条”还会远吗？

作者：大港城置业帮手 2013-10-19 10:32
　　11月份尚未到，个别城市土地政策和与房地产相关的政策调整已经出现。10月9日，北京市土地整理储备中心网站发布公告称，因故暂停北京市顺义新城第21街区地块挂牌出让活动，一方面加大土地供应，另一方面控制可能 ..
　　11月份尚未到，个别城市土地政策和与房地产相关的政策调整已经出现。10月9日，北京市土地整理储备中心网站发布公告称，因故暂停北京市顺义新城第21街区地块挂牌出让活动，一方面加大土地供应，另一方面控制可能地王的出让。10月11日，深圳提出了稳定房价的八项措施，“深八条”其中之一为“加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”，意味着深圳二套房贷款首付比例和利率或将上调。
　　北京、深圳已有所动作，今年房价屡屡领涨全国的广州，还能否继续稳坐钓鱼台?广州楼市距离新的调控还有多远?

　　为达成房价控制目标，新调控非常必要
　　广州有没有必要进行新一轮的楼市调控?有，且非常必要。4月份之后，广州十区一手住宅销售开始显现颓势，成交量连续4个月同比下滑，到了8月份，成交量更跌至40万平方米以下。广州上一次月度成交量不足40万平方米，还要追溯到2012年2月份。
　　与一手住宅成交量不断下滑形成鲜明对比的是，广州房价一路在高位徘徊。即使广州越来越多楼盘出现“双合同”，导致真实房价被拉低，广州网签均价仍没有出现明显的下滑。今年1-8月份，广州一手住宅均价最低都有15261元/平方米，这放在去年已经是第二高的水平。今年前八个月，广州一手住宅网签均价高达16059元/平方米，比去年同期的13765元/平方米增幅达16.93%。如果按照去年一手住宅的成交量、今年GDP增长目标来计算，广州要想达成房价控制目标，第四季度的网签均价只能低于14398元/平方米，要比前8个月的均价下跌10.34%，难度显而易见。
　　尽管有业内人士表示，如果政府真的想达成房价控制目标，只要一招就可以办到：所有售价超过14398元/平方米的房子都不发预售证、不给网签。但如果真的走到这一步，很多楼盘未来两个月会哭爹喊娘。时下的限售、限签，已经导致广州整体成交大幅下滑，部分楼盘资金难以回笼。某售价为4万多元/平方米的高价盘，买家认购的单位已有百余套，但每个月的网签数都只有个位数，大大延缓了资金回笼的速度。一旦这种情况延续时间过长或者更紧，开发商的资金链将会出现问题，他们第一步会做的可能不是降房价，而是减少在土地上的投入，广州今年1-9月份土地出让金超过500亿元的盛况将难以重现，这未必是地方政府所愿意看到的。再说，限售、限签没能有效阻止房价的快速上涨，还导致“双合同”、“三合同”不断增多，再在这方面收紧，会让楼市乱上加乱。
　　要达成房价控制目标的现实，要求广州必须有更严的调控，但限售、限签这样的措施已经显示出太多负面作用，因此，广州需要新的调控，一种更能有效控制房价过快上涨的调控。
　　超越喊话式调控，新调控仍有操作空间
　　对于“深八条”，知名房地产专家谢逸枫并不太买账。谢逸枫认为，“深八条”表面上看是向外界释放调控楼市、稳定房价的信号，实质上毫无遏制房价上涨的“杀伤力”，基本是老调重弹，既没有创新，也没有任何可指望的措施，只停留在观望与研究阶段。
　　不过，现在的市场已陷入了僵局，即使某个城市的整体销售开始出现颓势，商家也没有多少降价的念头。一方面，那些大开发商可以通过其他城市的销售来弥补某个城市销售下滑带来的影响;另一方面，很多人觉得目前销售不佳是因为限售、限签所导致，只要这些措施稍微松动，成交量马上便会反弹，因此可以继续扛下去，等待调控松绑的一天。而地方政府在调控上表态，至少可以打消部分开发商继续扛下去的念头，有利于打破目前的僵局。有时候，“喊话式”的调控也能有一定的效果，也算是一种调控。
　　如果不只停留在“喊话式”的调控，想再掀起新一轮“有行动”的调控，也还有很大的操作空间。例如比上海、重庆更加严厉的房产税;例如二套房贷首付和利率的进一步提升，或者部分二套房贷停贷;例如，推出天量宅地……如果说，推出房产税有较大难度的话，那么，二套房贷首付和利率的提升、推出天量宅地这些都不难做到，房贷首付和利率的提升，肯定会对楼市造成较大的冲击。
　　楼市在调控，北京、深圳已经动手或者“动口”了，广州也不必再矜持了。
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