房产“地王”能否被“喊”停？

作者：巍巍 2013-09-30 09:28

“地王”频现、一线城市房价持续走高……尽管依旧面对着各项严格的房地产调控政策，但中国房地产市场的预期却随着地市、楼市的升温不断展现向好的态势。面对如此形势，监管层再次释放出调控的信号。 25日，国土 ..

“地王”频现、一线城市房价持续走高……尽管依旧面对着各项严格的房地产调控政策，但中国房地产市场的预期却随着地市、楼市的升温不断展现向好的态势。面对如此形势，监管层再次释放出调控的信号。
25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。会上，国土资源部副部长胡存智明确指出一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价，一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。他还进一步要求，供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。
　　即将过去的9月可谓是一个不折不扣的“地王”月，月初天津、北京、上海等城市短时间内接连出现高溢价成交的地块，苏杭两市也出现了高价土地争夺战，而这些不过是仅仅几个月来土地市场快速升温的冰山一角而已。
　　在经过上半年房地产市场对新出台的调控政策短暂消化后，从5月开始，土地市场就率先拉开了反弹的序幕。京、沪、穗等一线城市，高溢价成交的经营性用地频频出现，与之相应的，全国土地出让金收入整体呈爆发式增长态势。来自中原地产研究部的统计数据显示，今年1－7月，国有土地使用权出让金收入达20151亿元，同比增长49．4%。
　　加大土地的供应量，尤其是加大用于建设商品住房和保障性住房的土地供应，原本应该是控房价、调楼市的一项主要手段。可为什么旨在平衡供需的土地供应会成为诞生“地王”的温床呢？
　　胡存智表示，从理论上说，国土资源部设计的防范地价异常的应对措施，可以有效防止绝大多数“地王”的产生，只要认识到位，措施到位，控制好投放节奏，今年的“地王”大都可以避免。
　　然而，在现实操作中，“认识到位，措施到位，控制好投放节奏”显然没有得到有力的贯彻，相反，许多地方政府对高价卖地的做法采取“乐观其成”甚至“推波助澜”的态度。“上有政策、下有对策”的背后，依旧是对“土地财政”的依赖。
　　尽管这次国土资源部明确要求限制“地王”的产生，但部委高调的要求能否得到市场有效的回应显然还需要更多的政策细则和长效机制来支撑。
　　就在国土资源部座谈会召开后不久，有媒体就统计出最近三年内国土资源部针对高地价问题的通知、座谈会其实多达6次，而这些“喊话”终究也未能阻挡“地王”纪录被一次次刷新。
　　事实上，针对土地高溢价问题的调控近些年始终都在进行，2009年“地王”频现的时候，北京市就曾明确要求成交地价不能超出基础价格的50%，不过随着近几年基础地价的“水涨船高”，50%的限价目标现在看起来更像是涨价的目标。
　　随着近几个月来土地市场热度的高涨，针对土地市场的政策调控也在各地不断推出，北京、上海均推出了“限房价、竞地价”的地块，在土地出让之前的限制条件中约定入市的价格，促使开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。在业内人士看来，这种方式不仅可以限制高溢价土地的出现，对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。
　　除此之外，上周安徽、江苏等省也在土地买卖政策上进行了大幅度的调整：安徽规定大城市、中等城市、小城市商品住宅项目用地，宗地出让面积分别不得超过300亩、210亩和105亩；江苏则直接将市、县一级土地收储、出让的权力收归省级管理。
　　不过，在“土地财政”等痼疾尚无法破除的前提下，无论是更加合理的竞价方式，还是更加严格的土地收储、出让监管，其最终能产生多大效果依旧在于地方政府的意志。要建立更加长效合理的土地价格形成机制，需要的远不止一纸行政命令。国土资源部的严厉表态和要求究竟是开启改革的契机，还是又一轮部委和地方博弈的开始，人们拭目以待。

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