房企退地买地不亦乐乎 房价攀涨刚需难展欢颜

     国土资源部下属机构中国土地勘测规划院10日发布《2013年6月地价月度调查分析简报》(以下简称《简报》)指出：“总体来看，房地产调控政策利空出尽，商服地价上升势头维持；个别城市出现楼盘优惠现象，但大部分城市楼市整体表现持续上涨，受其影响住宅地价上行趋势强化。”
    中原地产研究中心统计数据显示，6月份，全国40个大中城市居住用地平均溢价率22%，较上月下降8个百分点。虽然溢价率在走低，但是节节攀高的地价，还是推动了房价步步高升。房价何去何从，楼市调控如何演化？
    土地市场乱象丛生
    退地买地为哪般
    6月份，雅戈尔以4.84亿元保证金被扣的代价，退掉了总价24.21亿元的杭州申花地块；7月初，南京国土局宣布南京滨江2号地块终止出让，该地块曾是当年轰动一时的南京地王，一块56.2亿元成交的地块还没来得及炫目就匆忙退场。
    这令市场唏嘘不已。市场普遍认为，在大体量的资金压力下，雅戈尔和中冶置业的退出都是出于无奈而不得不向“钱”低头。但中冶置业随后否认了这一谣传，表示地块被收回属于南京国土局规划单方面原因，并提出退回土地竞买保证金的要求；而雅戈尔则表示，房地产市场的政策环境、市场形势和供需变化发生了较大变化，综合权衡后，公司决定终止开发申花地块。
    比起中冶置业的单方面喊冤，雅戈尔已经将目光放在了下一阶段的战略部署上。
    2013年7月4日晚，雅戈尔宣布全资子公司雅戈尔置业控股有限公司以29,147.58万元的价格竞得鄞州区姜山镇原狮球集团地块的国有建设用地使用权。今年以来，雅戈尔在土地市场动作不断。1月15日和1月30日，雅戈尔分别斥资1.65亿元和3亿元，拿下宁波两块土地。5月份，雅戈尔继续出手，拿下宁波四幅地块，合计资金19.1亿元。
    房地产企业在土地市场的恣意驰骋与地方政府加大推地力度不无关系。《简报》指出，在经济增幅放缓的背景下，地方财政压力逐渐显露，这会促进地方政府加快供应土地来维持土地收益。
    研究机构近日发布的统计数据显示，今年前6月，全国306个城市共交易土地1.55万宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%，平均溢价率为14.8%，而去年上半年平均溢价率仅5.1%。其中，北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿元，接近去年全年1934.92亿元的水平。
    面粉涨面包贵
    新开盘普遍调高价格
    每一轮土地竞拍结束后，楼面价格的攀涨总能在房价向上的过程中起到推波助澜的作用。
    6月北京市新增57个销售许可证(含保障房)，准许销售面积155.1万平米，其中新建商品住宅期房取得20个预售证，共计18个项目，推出房源5622套，推盘量73.64万平米，环比涨48.56%，年内单月最高。
    至于开发商加快推盘的原因，北京中原市场研究部分析认为主要有两方面原因，首先，近段时间，高溢价地块频出、热钱外逃、“钱荒”、融资成本高、贷款趋紧等因素综合，促使部分开发商快销增加供应；其次，北京持续消化库存，刚需应市产品热销，开发商紧抓时机促销。
    中原地产市场研究部总监张大伟向记者分析指出，房价依然惯性上涨中，“国五条”各地落地的执行细则力度过小，淡化了之前市场对政策的担忧。各地落实的细则大部分力度偏小。在地方细则并无新意的结果下，此轮调控要取得预期效果并不容易。
    对于下半年的走势，张大伟表示，整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大，“如果下半年资金面收紧，房价涨幅将可以被抑制。”张大伟说。