下半年楼市调控加码可能性增大

    由于经济下行压力增加，市场上对于政府可能放松房地产调控的预期有所增强，但下半年房地产调控不会放松。如果就业形势仍相对良好，不排除调控有更加严厉的可能。鉴于当前通胀压力缓解使物价不再是政策的主要约束，楼价和就业的走向将是观察下半年中国经济的关键变量。
    在主要经济指标均回落的大背景下，上半年房地产市场依然呈现一派涨势。
 
   看国家统计局上周公布的6月70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品住宅价格环比平均上涨0.8%，涨幅在3月达到高点后持续小幅回落。国务院2月20日出台“国五条”后，3月1日又推出配套细则。“国五条”及细则导致销售激增和过户潮，促使房价环比涨幅在3月份达到最高点。二季度房价环比上涨压力持续缓解，调控效果持续显现。6月新建商品住宅价格环比上涨的城市有63个，比5月减少2个，其中38个城市价格环比涨幅收窄(比5月增加4个)，但并没有趋势性含义。新建商品住宅价格总体上仍呈环比普涨格局。
    同比来看，6月大中城市楼价涨幅普遍扩大。除温州 下降3%外，其余69个城市全部上涨。其中有51个城市价格涨幅超过5%(比5月增加13个)；涨幅超过10%的城市有9个(比5月增加3个)。一线城市依然涨幅居前，京、广、深、沪分别上涨16.7%、16.5%、16.0%和14.4%；此外，南京 、厦门、福州、郑州 和南充 分别上涨12.3%、11.9%、11.0%、10.4%和10.1%。此前房价同比下降的杭州 、青岛 、金华 和宁波 也已持续数月上涨，6月同比涨幅分别达到7.4%、5.8%、3.2%和3.0%。6月新建商品住宅价格同比平均上涨6.5%，比5月提高0.8个百分点。
    今年以来楼价涨幅呈持续扩大趋势，资金不断注入和房价持续上涨相互推动成为主要特征，社会资金在房地产市场领域高度聚集。全国住宅销售面积上半年增长30.4%，住宅销售额增长46%，住宅销售均价继续抬升。在房地产开发企业到位资金中，贷款同比增长30.4%，个人按揭贷款同比增长60.4%。另据央行发布的上半年金融机构信贷投向情况，房地产贷款余额6月末达13.56万亿元，同比增长18.1%，增速比上季度末提高1.7个百分点；上半年增加1.3万亿元，同比多增7326亿元。
    如果将当前房价与2010年调控时相比较，笔者发现定基房价涨幅更为扩大。数据显示，除了杭州、宁波和温州房价下降外(分别下降2.1%、3.2%和17.5%，与调控前相比，即使降幅最大的温州房价降幅平均也不到20%)，其余67城市均不同程度上涨。房价上涨城市中有63个城市涨幅均超过5%(占比达90%)，40个城市涨幅超过10%(占比达57%)。广深京沪房价分别上涨20.3%、18.3%、19.7%和15.6%。今年以来，70个大中城市定基房价涨幅总体上呈持续扩大趋势。
    上半年住宅销售面积同比增长30.4%，比1-5月份回落7.2个百分点，住宅销售加速放缓；而同期住宅待售面积增长42%，库存持续高企。从市场供需来看，短期房价环比上涨动力持续减弱的可能性较大。此外，国务院明确今后五年将再改造各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户，这将分流部分刚性需求，有助于减轻房价上涨压力。
    但另一方面，上半年住宅新开工非常低，累计只增长2.9%(同时还有去年低基数作用，2012年上半年累计下降10.7%)；同时住宅竣工面积累计增长2.7%，属于历史同期最低水平。此外，土地购置面积仍持续负增长(自2012年2月持续负增长)，上半年下降10.4%。从土地购置面积和新开工面积等先行指标看，低的购置面积和开工水平将制约房地产后续投资增长(上半年住宅投资增长20.8%，比1至5月回落0.8个百分点)，进而影响后续市场供给。综合来看，未来房价的不确定性仍较大。
    当前房价环比仍处于持续上涨状态，房价同比涨幅相对居民收入增长来说仍属较快。6月一线城市房价同比平均上涨15.9%，二线城市平均上涨7.9%，而上半年城镇居民人均可支配收入同比名义增长9.1%(扣除价格后实际增长6.5%)。2013年各主要城市的新建商品住房价格控制目标确定为房价增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅，看来房价调控任务仍非常艰巨。尤其京沪的控制目标为新建商品住房价格相对2012年保持基本稳定，而目前两市房价分别同比上涨了16.7%和14.4%，如果没有特别的措施出台，完成年度控制目标事实上已是不可能。
    新一届政府再三强调经济转型坚持与可持续发展，重视民生改善与社会和谐，为此“保持房价基本稳定”的房地产调控目标仍是中央政府的坚定态度。但由于房价总体上仍处于较快普涨状态，笔者估计，房地产调控仍将严格执行，一些调控压力大的地区可能会推出房产税试点(如北京等)，以强化预期管理。而限购限贷政策仍将是短期楼市调控的主要工具。
    由于经济下行压力增加，市场上对于房地产调控的放松预期有所增强(如放松房企融资等)，但基于上述分析，房价离调控目标仍相距遥远。因此，笔者判断，下半年房地产调控不会放松，如果就业形势仍相对良好，不排除调控有更加严厉的可能。笔者年初提出，房价、就业和通胀是2013年经济观察的关键变量，鉴于当前通胀压力缓解使物价不再是政策的主要约束，楼价和就业的走向将是观察下半年中国经济的关键变量。