房企半年报拉开序幕 千亿军团有望大扩容

　　有专家预测，如果上半年楼市形势继续维持，2013年全年，龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿房企的数量，有望从去年的4家，增长至7家。恒大、中海，甚至万达与碧桂园等，都有可能在今年冲击千亿军团。
　　值得注意的是，无论是土地的火爆还是房地产销售的火爆，都正在向重点城市、重点企业集中。尽管城镇化战略在稳步推进，但以万科为代表的龙头企业似乎更看好重点城市的投资价值，大量三、四线城市，无论是土地出让金增幅还是商品房成交增幅，都远逊于一、二线城市。
　　7月20日，已经停牌的宋都股份(600077,股吧)发布半年报，2013年上市房企半年报大幕由此徐徐拉开。这是一个低调的开场，作为行业中的“小微”企业，宋都股份上半年销售收入仅2.5亿元，净亏损1840万元。如果认为这就是房地产业上半年的答卷，那就大错特错了。
　　从历年房企半年报的时间表上来看，披露进程有明显的“先小后大、先悲后喜”趋势。7月底至8月初，万通地产(600246,股吧)、陆家嘴(600663,股吧)、莱茵置业(000558,股吧)等中型房企将集中披露半年报，彼时，中型房企稳定的业绩增长局面将初步呈现。
　　到8月7日，随着万科A半年报的披露，龙头房企将进入披露高潮，保利地产(600048,股吧)、中国建筑(601668,股吧)、中国中铁(601390,股吧)等重量级“选手”上半年成绩的公开展示，将令市场得以看到主流房地产商在2013年上半年的累累收获。如果加上业绩更优的H股内房企业，50强龙头房企们将呈现全面大丰收，而这50家企业销售金额已占据全行业十分之一。
　　有专家预测，如果上半年楼市形势继续维持，2013年全年，龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿房企的数量，有望从去年的4家，增长至7家。恒大、中海、甚至万达与碧桂园等，都有可能在今年冲击千亿军团。
　　另外，一个越来越值得关注的迹象是，上海（楼盘）等一线城市抢地风盛行，上海或重演2012年北京（楼盘）土地火爆并带动新一轮房价上涨。万科、中海、融创、上实、城开、朗诗……央企与地方国企，民企巨头与港资巨头，纷涌一线城市。其心态貌似已经不再是简单的“补库存”，而是各方资本实力在土地资源上的“你死我活”的较量。
　　小房企渐被边缘化
　　根据国家统计局数据，今年1至6月，全国房地产开发投资36828亿元，同比增长20.3%。其中6月单月，房地产开发投资破万亿元，达到10030亿。
　　20.3%的增速，说明房地产商投资热度尚处于市场回暖期的激情状态，而开发投资超过20%的增长情况，与房企上半年业绩直接相关。根据宋都股份的半年报，2013年上半年，房地产市场延续向暖走势，全国商品房销售面积破5.1万平方米，同比增长28.7%，房企到位资金超过5.7万亿元，同比增长32.1%。
　　不过，这种良好的业绩增长并非惠及全行业。根据宋都股份半年报，因为交付项目减少，宋都股份上半年营业收入仅2.55亿元，同比下降85.91%，公司净利润为亏损1840万元。
　　对于中小企业来说，交付项目减少是大势所趋。因为土地价格的高启，已经将资金实力不足的中小企业渐渐挡在了市场门外。据宋都股份公告，公司截至6月底手中货币资金1.99亿元，但一年内到期的非流动负债就高达14.72亿元。
　　正是因为手头资金有限，小型房企相较龙头企业来说，更加担心政策风险。“在房地产行业稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，房地产行业在国民经济结构调整的大背景下将扮演什么样的角色，以及下半年市场将如何演绎，也是我们共同关注的焦点。”宋都股份公告称。
　　7月5日，房地产公司宋都股份因筹划重大事项停牌，业内人士透露，此停牌与可能重启的房企再融资相关。宋都股份有望将更多房地产业务注入上市公司，以做大市场份额。
　　宋都股份的情况或将代表大多数小微型，甚至边缘型上市房企的面貌。包括中航地产(000043,股吧)、绿景控股(000502,股吧)、国兴地产(000838,股吧)等都已经发布了上半年亏损预警。资本市场甚至猜测，一些负债不多，无甚收益，又不拿地扩张的上市房企，很可能在等待待价而沽的卖壳机会。
　　千亿房企将增多
　　和上述的小型房企相比，大型龙头房企则绝对是另一片天地。
　　先看十大龙头房企。根据统计数据，2012年共有三家房企销售额破千亿，进入中国房地产“千亿军团”：即万科1418亿元、绿地1078亿元，保利1018亿元。如果加上中国建筑（非房地产类上市公司）1106亿元的房地产销售收入，4家企业房地产销售破千亿。当时，业内把这一规模称为奇迹。但时至2013年年中，奇迹正在被进一步刷新。
　　有关数据显示，上半年，万科累计实现销售面积716.4 万平方米，销售金额836.7 亿元，同比增长33.8%，业内预测，其全年总销有望突破1700亿元。保利实现签约面积562.03 万平方米，同比增长28.37%；实现签约金额636.44 亿元，同比增长26.54%。如果下半年趋势稳定，保利今年全年商品房销售收入有望突破1200亿元。绿地上半年实现房地产销售收入653亿元，全年或破1400亿元。中国建筑上半年房地产销售额788亿元，全年有望破1600亿元。
　　几家有实力冲击千亿的企业是中海地产、恒大地产、万达集团。上半年，中海累计实现合约销售额800.7亿港元（约合634亿人民币），合约销售面积523.5万平方米，全年销售额有望破1300亿元。万达集团上半年地产业务收入567.2亿元，完成全年目标的41.5%。以此推算，万达地产业务的全年业绩目标超过1366亿。上半年恒大地产合约销售总金额约为446.1亿元，按恒大地产董事长许家印“有计划必完成”的风格，全年1000亿元的销售目标并不难实现。
　　另外两家颇具实力的房企是碧桂园和世茂房地产，虽然上半年碧桂园只实现了340亿的销售收入，但碧桂园高层对今年销售业绩大幅增长充满期待。世茂房地产则在上半年可售房源有限的情况下卖出了325亿的业绩，若下半年可售房源集中入市，世茂房地产全年总销售规模或近800亿元。
　　除龙头房企外，一些区域性中型企业业绩增长幅度更为可观。
　　华夏幸福(600340,股吧)19日晚间公布业绩快报称，上半年公司实现营业收入87.84亿元，同比增长98.47%；净利润17.70亿元，同比增长40.4%；累计销售额159.09亿元，同比增长92.35%。华夏幸福表示，上半年经营业绩增幅较大，主要原因是房地产业务新结盘项目增多，结转收入大幅增长。而实际上，根据上证报记者的了解，凭借环北京经济圈的城市规划的落实，大量土地储备于河北的华夏幸福，很可能是未来几年内又一家冲击千亿规模的房企。
　　此外，华侨城A预告公司2013年上半年实现归属上市公司股东的净利润约16.71亿元至18.8亿元，比上年同期增长60%至80%。招商地产(000024,股吧)预计归属于上市公司股东的净利润为25亿元至26亿元，同比增长105%至113%。泰禾集团(000732,股吧)称上半年净利润有望达到4.1亿元，增长幅度约874%。龙湖地产、融创中国、荣盛发展(002146,股吧)、中天城投(000540,股吧)、滨江集团(002244,股吧)等一系列A股、H股实力房企业绩预告喜人。
　　上海或成下半年地王“集中营”
　　“手中有钱，心中不荒。”这句古训用来形容现在的房地产企业再适当不过。国家统计局数据显示，上半年，开发商购置土地面积为15721万平方米，土地成交价款冲高至3699亿元，同比上涨7.5%。虽然受宏观调控影响，上半年土地市场一度低迷，但是在近两个月，土地市场急速升温。
　　据合富辉煌市场研究部数据，其监测的18个重点城市，上半年经营性用地合计出让总建面积12948万平方米，同比增长57%，出让成交土地价款3373亿元，同比增长139%。两个数据的对比可以说明，土地市场升温集中于重点城市，其中一线城市尤甚。从价格上看，18个重点城市上半年土地楼面均价为2605元/平方米，同比上涨52%，6月份楼面均价攀升至3182元/平方米，同比大幅上涨90%。一线城市中，北京土地市场表现尤其抢眼，据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计数据显示，2013年1至6月北京土地交易100宗，土地出让金664亿元，与去年同期相比上涨357%。
　　企业方面，万科上半年斥资305亿，拿地42幅，投资额同比增长368%；保利斥资197亿，拿地25幅，投资额同比增长141%；龙湖斥资105亿，拿地14幅；恒大斥资140亿，拿地27幅。
　　而据上证报记者了解，进入7月后，一线城市土地拍卖市场火暴程度愈演愈烈。如果说上半年北京引领土地市场上涨，那么下半场，上海可能创下更多地王奇迹。
　　7月11日，上海梅陇新中心A街坊地块公开出让，6家企业参与竞拍，分别是万科、中海、融创、上实、厦门（楼盘）建发、朗诗地产等。最终，中海地产以37亿总价拿下地块，溢价率115%，楼板价18739元/平方米。就在人们还没有从高溢价中回过神来的时候，中海地产再度出手，在松江以11.54亿拍下一住宅地块，溢价40.5%。“央企出手了，如此气定神闲，大有弹药充裕的架势，其他人就自求多福吧。”一家大型房地产咨询机构高层在微信上感慨。
　　“上海房地产会出现爆发性增长，像上一轮的北京一样。”一位上海房地产界人士不无担忧地说。
　　相比上述地块，上海最重头的土地项目，是报价高达175亿的“徐家汇(002561,股吧)中心”。这幅经过17年多舛命运的绝版地块，将在2013年下半场完成出让，综合容积率4.8，总建筑面积高达63.2万平方米，楼板价就超过3万元/平方米。根据要求，定金金额为出让价款的20%，签订土地出让合同后10个工作日内支付出让价款的30%，1年内付清全款。专家认为，能负担如此高额总价的企业少之又少，是新鸿基、凯德、恒隆等巨头，还是大型央企或金融机构，抑或多家联手合力开发？2013年的土地盛宴或许在下半场才真正进入高潮。
　　值得注意的是，无论是土地的火爆还是房地产销售的火爆，都正在向重点城市、重点企业集中。尽管城镇化战略在稳步推进，但以万科为代表的龙头企业似乎更看好重点城市的投资价值，大量三、四线城市，无论是土地出让金增幅还是商品房成交增幅，都远逊于一、二线城市。
　　另外，房企融资环境能否随着利率市场化和房企再融资的启动而得到舒解，目前尚未可知，通过高负债来实现高增长的房企扩张模式，仍需要谨慎看待。