业内指点：改善型购房卖二买一 先出售住房

　　说起买二手房，不少人都觉得头痛，若是涉及“一卖一买”，相信头痛“级数”将加倍，但是改善型购房者也是“刚需”族，看到好房子希望“高卖低买”也是情理之中。最近，收到读者钱先生的求助，他的头痛指数接近“爆灯”，因为他想“卖二买一”，出售手头的两套房来置购一套新房。旧房未出手，但他已看中新房，新房的业主要求他三个月交齐房款。钱先生希望了解“卖二买一”应该如何拿捏交易时机以及以房屋纯抵押凑首期的窍门。
　　记者就钱先生的疑难问题咨询亿达按揭、保来理财和汇瀚按揭的专业人士。房地产人士表示，在限购政策影响之下，钱先生的家庭拥有两套住房，若他想新购第三套住房，必须要先出售一套住房才可以有名额购买新房。对于钱先生希望以纯抵押贷款来凑齐第三套房一次性付款的楼款，地产人士表示，若钱先生之前没有贷过款，更建议他以“二套房贷”的资格来贷款购买新购的住房，贷款时限、利率都比纯抵押贷款要好得多。不过，无论是“卖一买一”还是“卖二买一”，至少涉及三家人，作为两宗交易的上下衔接方，改善型置业者一定要计算好两宗交易的前后衔接时间，否则可能“两头不到岸”。
　　做不了纯抵押贷款
　　能否从小贷公司贷款？
　　钱先生表示，如果银行对纯抵押贷款审批较严，他可否从小额贷款公司那里获得贷款呢？记者从行业人士了解到，小额贷款公司放款速度的确很快，且审批较银行简单，但是贷款利息非常高。小额贷款公司按照市场化原则经营，贷款利率上限放开，但最高不得超过人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍。以目前公布的6个月以内银行贷款基准利率5.6%来算，6个月以内的小额贷款短期利率最高为22.4%；6个月至1年的银行贷款基准利率为6%，同期小额贷款短期利率最高可达24%。广州民间金融街小额贷款利率的利率比最高限要低一点，6个月以内的利率为18%左右，一年期为20%左右，有公司提供的一年期贷款的利率最低可达12%。
　　若钱先生不想急售房而把房屋进行小额贷款抵押，贷款100万元3个月之内还款就要支付18万元利息，若买家急售房劈价18万元，相信也可立刻找到买家接手，故此记者不建议钱先生从小额贷款公司抵押房屋凑齐新房的房款。
　　解锁第一步：先出售一套住房
　　亿达按揭资深监控专员曾懿怡表示，钱先生目前已拥有两套住房，以限购政策来说，他的家庭套数已满额，他想新购房屋必须先出售一套住房。如果钱先生是外地人常住广州，则必须全部出售两套住房才可以新购房屋。
　　曾懿怡表示，出售手头一套住房和新购一套住房的时机需要把握好，建议钱先生应在手头房子递件过户后才与新房业主签约买房，一来钱先生手头已有出售一套房屋的首期作为新房首期的部分款项，二来可预计到出新证的时间，他可清晰知道什么时候购房名额可空出来。曾女士表示，一般购房人士不清楚必须要在出新证5~7个工作日后才可腾出名额，因为出新证后房产资料才归档，归档后才算正式与原房屋“脱离”关系，因此钱先生签约时应把出新证后归档的时间计算在内，切勿匆匆与新房业主到交易登记中心递件过户。
　　解锁第二步：“二套房贷”远胜纯抵押贷款
　　钱先生的新房业主要求他三个月内付齐房款，在甄选出售一套房子的买家时也必须要尽可能地选择一次性付款或者商业按揭贷款的客户。时近年底，各个银行额度有可能提前用完，故此一次性付款的客户可以适当优惠几万元，以争取一次性付款的客人。
　　若钱先生成功出售手头一套住房，他就拥有新购一套住房的名额，对于他心仪的住房，业主要求他3个月内交齐房款，故此他手头上有3个选择，要么对手头剩余的一套住房进行纯抵押贷款；要么把新购房屋做二套房贷；要么也把剩余的一套住房出售。按揭专家表示，钱先生可以按自己的需求选择他合适的操作方式，一般来说，大部分人选择保留手头的一套住房，以备未来不时之需，故此第一和第二种选择较普遍。
　　“押旧买新”贷款已被叫停
　　汇瀚按揭高级业务经理莫静表示，2010年，银监局已叫停“押旧买新”的纯抵押贷款，能够以房屋纯抵押获得一定资金的方式只能是以装修贷款、经营管理等实际用途来申请贷款。按揭人士表示，坊间不乏“虚构”装修合同等方式获得贷款，一旦被查出会被收回贷款，且在信用记录上留下污点。除了申请贷款有难度外，纯抵押贷款的利率较高，在银行同期基准利率上浮10%~30%。目前有工行传出纯抵押贷款基准利率的消息，但各家银行对纯抵押贷款利率依然执行上浮的规定。以银行5年期贷款基准利率6.55%计算，上浮10%为7.205%，上浮30%则为8.515%。
　　莫静提醒读者，纯抵押贷款一般只做5年，对物业的最高估值可能只到六成。由于贷款年期短，贷款额又大，每月还款压力非常大。且对于银行来说，不少银行都要求贷款满1年才可以提前还款，在贷款合同中也会约定提早提前还款的惩罚条款。
　　若钱先生买前两套房都没有申请过贷款或只申请一次贷款，在出售一套住房后，他新购一套住房也可申请二套房贷，即以新购的一套住房作抵押申请住宅贷款，贷款年限最长可达30年，贷款利率为基准利率的110%。汇瀚按揭莫静表示，相比起纯抵押贷款，建议钱先生采用二套房贷来买新房，不过要注意二套房贷只可贷四成，也就是说首期必须支付六成，因此他在准备新房首期时，要尽可能备多一些，以防评估价未达成交价而需要补足首期。
　　办理履约担保确保交易成功
　　保来理财总经理助理卢敏菁表示，由于钱先生对新房非常满意，但因他需要在3个月之间出售手头的房屋或者对房屋进行纯抵押，为增强业主对这笔交易的信心，建议双方可以考虑保来理财的履约担保，这种履约担保是固定收费的，与担保期无关，双方可以约定未来的某个时间进行递件交易，买家需支付较大额的首期。
　　卢女士表示，这种履约担保是双向的，买卖双方任一方违约都可以确保受害方获得赔偿：若业主未来反悔不出售物业，担保公司可以确保买家收到合同中约定的违约金；若到期买家不履约，业主也可以收到足额的违约金。卢女士告诉记者，目前使用履约担保较多的是即将证满5年的物业交易，买家为省税费而希望延后递件过户的时间。该公司也曾遇到过家庭套数满额而孩子即将18岁的买家，他们看中一套房屋，但孩子还差几个月才到18岁，故此也使用这种履约担保，提前锁定合心意的盘源，待孩子满18岁符合资格买房就进行交易。