银行“钱袋”紧令楼市面临挑战 房价或迎拐点

- 猜想
　　1 “钱袋”持续紧 房价最快明年出现变化
　　作为资金密集型行业，房企近期已经感受到银行“钱荒”背后的些许压力。
　　“今年5月份以前，开发贷的利率还很低，7%-8%就可以贷出来。最近已有所上调。”某港股上市房企相关负责人告诉记者，综合之前的市场环境来看，房企对于银行开发贷利率的抗压水平，平均能达到10%—12%，超过12%就要视具体项目而定。“但不管利率是多少，如果银行都没钱可以放出来，楼市肯定将会面临震动。”而对于在这种货币政策之下房企能扛多久，他给出了一个时间：两年。
　　“钱荒对房企一定有影响，如果长期持续到今年底或明年初，一定会对房价产生影响。”华远地产董事长任志强昨日在出席中国蓝筹地产论坛上称，不少房企的资产负债率都在76%—80%之间，银行钱紧后，倒霉的会是高负债、民营的中小企业；但房价波动后，由此带来投资增速下滑，楼市供求关系在2014年仍将继续恶化。
　　同时，连日来，股市全盘暴跌中，地产股更是首当其冲。多位业内人士表示，股市的反馈代表了对基本层面的预期。“如果说货币紧缩持续，房价的拐点很可能会在9、10月份或者在年底出现。楼市不再像之前一样只要有房放出都好卖。”某投资管理公司CEO分析，理论上来说，随着货币的紧缩和利率的上升，资产价格是往下走的。就像2008年楼市整体下行，当时并没有限购，主要还是受到货币政策的影响。“今年下半年经济形势仍然不乐观，从最近的一些项目就能看出来，调价之后的去化率明显降低。”
　　但是，目前北京在售的多个项目尚未感受到此番经济杠杆变动所带来的影响。通州核心区某项目负责人表示，每个月的销售额能保持在1个亿左右。预计在今年年内，货币政策对这个项目影响不会特别大。“但如果明年此时货币政策仍然不放松，项目就将面临考验。”
　　而针对银行钱荒对购房需求的影响方面，国内知名购房专家冯国亮指出，首套利率没有优惠，或者银行收紧放款，从某种意义上来看就是削弱了老百姓的购买力。因此，购房人对于楼市看淡的预期将会最先到来。
　　2 下半年仍收紧 地方政府会有卖地冲动
　　本轮银行间市场流动性紧缩，市场传言是监管层提醒银行注意地方政府、房企的相关债务风险。“地方政府会倒在房企前”——自2008年底楼市低谷时，这一判断就成为不少开发商的“护身符”，但事实是否真的如此？
　　安信证券首席经济学家高善文近日撰文指出，“钱荒”如持续会加速实体经济下滑，随即企业和地方政府的偿付能力会出现问题，其中地方政府的问题可能会严重得多。
　　“地方政府的负债情况并不透明，很难了解真实情况。”中房协一位不愿具名的专家表示，目前土地财政还是各地方政府的主要收入来源，而从去年下半年以来，房企整体销售情况良好，大房企、国企预计都不会有资金紧绷的情况，短期内拿地激进、负债较高的中小房企或有资金压力。但“钱荒”会否持续下去，目前也没有定论。
　　业内人士指出，如果央行下半年收紧流动性，地方政府必然有冲动增加卖地收入“救急”，但开发商也会受资金制约。亚豪机构副总经理高姗分析，下半年房企将放缓拿地。
　　“今年二三线城市土地市场都不景气，地方政府的负债情况不乐观。”进驻河北某市的大型民营房企相关人士透露，当地政府在推售土地时曾承诺将修建地块通往城区的大桥，但由于政府没钱，工程一拖再拖。
　　上述房企人士介绍，地方政府支出大而收入来源单一，房地产相关税费是“大头”；但今年卖地还是一线城市好卖，迫使三四线地方政府“半卖半送”，但开发商在三四线城市很难赚钱，买地很谨慎。“今年楼市的特点是向大城市集中，一线城市土地出让增长90%，二线、三线城市土地卖不出去。”华远地产董事长任志强昨日在出席中国蓝筹地产论坛上对记者表示，现在是地方政府大力推销土地，但房企拿地偏谨慎。