房地产市场如何破除垄断 需要民企的力量

2013年前五个月，中国房地产(行情 专区)市场继续升温。标杆房企抢地潮重现，“地王”拍卖中再见央企彪悍身影。众多央企何以无法退出房地产业再成舆论焦点。

早在2010年，国务院国资委就曾勒令数十家非主营房地产的央企退出房地产。然而，从现在的实际情况来看，执行效果却并不理想。近年来，央企涉猎高价地块、与其他企业合作开发房地产、存在大量无法清退的隐性房地产公司及土地资源等现象并未减少。

民企处境艰难

SOHO中国董事长潘石屹曾抱怨称，“一线房地产市场目前基本上是由央企主导，由地方国企辅助开发，逐渐形成相对垄断的市场。”经过此轮楼市调控的洗礼之后，“国进民退”现象在房地产行业越演越烈，国企与民企充分竞争的游戏规则正逐步式微。

对于房地产行业来说，开发商如果没有生产资料——土地的话，就无法生产产品，面临“无米下锅”的局面。因此，土地成为了开发商之间竞争的重中之重。

然而，在土地市场上，央企和国企的财大气粗让民企根本无力与其竞争。深圳一位民企开发商告诉中国经济时报记者，只要是优质地块，除非十分有实力的民企，一般的民企开发商根本没办法同这些国企和央企“叫板”，“他们竞拍时举牌根本就不眨眼。”

这位开发商告诉本报记者，尽管国资委早前就勒令部分央企退出房地产行业，但是，依然有许多有钱的国企和央企沉迷于房地产行业带来的暴利而不舍退出，他们一般由于背景雄厚，深得地方政府青睐和偏爱，甚至提前都会跟地方政府勾兑好。只要有好点位置的土地，民企基本上沾不上边。

潘石屹也曾感慨说，无比怀念四五年前土地竞拍市场全是上市公司和民企那个时代。

上述民企开发商告诉本报记者，公司已经有3年多没有在深圳拿地了，深圳的土地市场竞争太激烈，他们已经面临“断粮”的风险，下一步他们只能考虑到二三线城市去。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产市场中，央企、地方国企的身影频频出现在人们的视线中。房地产作为垄断竞争行业，资源禀赋即土地对企业后续发展至关重要，国企凭借资金实力雄厚、政 治背景强硬，往往在竞争中处于优势地位，对其他民营企业而言则明显不公平。这不利于市场的公平竞争和资源的有效利用，房地产中是否应该有国企存在关键要看制度能否公平以及市场化运作机制能否建立。

业内人士认为，楼市调控不仅没有打压国有房企，反而激活了国有房企的竞争力。据不完全统计，2012年下半年，上海、广州、长沙、深圳、天津等城市的地王都被央企收入囊中，这些地王共计耗资251.36亿元，占全国地王总金额的六成以上。去年下半年，保利、中海、中化方兴、招商4家央企在其拍地时共创造出十余块地王。

此外，央企拿地平均溢价率高企，甚至接近国土部50%的上限。据K8黄金湾土地网以全国100个城市为样本测算，保利拿地的平均溢价率达到47%，这一数字远远超过万科20%的溢价率。据统计，2012年北京共成交37宗住宅地块，其中国企拿走了24块，占比高达66%。

国企是否应退出

中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉本报记者，房地产市场根据业务比重的不同，国企在其中的布局也不尽相同。一般而言，非房地产主业的国企在地产行业布局较少、所占的比例也较低。他们涉足房地产市场一般是通过旗下控股子公司来操作的。当然也有一些央企就是以房地产业务为主要收入来源，像华侨城等，规格较高、全国布局，竞争实力较强，优势明显。

那么，这些央企和国企到底应不应该退出房地产行业呢？

有财经媒体人认为，央企退出商业性房地产业，应成为最高层的战略决策，全面坚决地执行；退出主体不应只限于“非主业”央企，而应包括所有央企。与此同步，地方国企也应逐步退出房地产业。在退出商业性房地产后，在房地产业卓有建树的国企(包括中央和地方)可全面转入保障房建设，更多更好地为国家分忧，为百姓造福。

同时，在当前的商业房地产领域，虽然有不少央企拼抢生猛，发展迅速，但是央企作为总体，在全国商品房销售总额和销售收入中的占比不大，其退出不会对行业带来直接冲击，还可为下一步地方国企的退出做出表率，取得经验。

韩长吉则对本报记者表示，作为资源、资金、技术密集型产业，房地产市场是一个垄断竞争市场，目前还不可能实现完全竞争。那么，要想促进市场效率、公平，打破垄断，则要充分发挥民营企业力量，完善市场竞争机制，减少寻租及不正当手段的竞争，使房地产市场化运作更加公开透明。在保障房建设方面，需要发挥国家调控机制，平衡市场和政府调控机制。