房价“倔强”不低头 房产税试点扩围或迎来契机

“限价令”难管理预期
　　与以往的调控政策相比，行政手段更早地表现出了“副作用”。以北京为例，由于担忧新房预售阶段的价格管控，京城不少项目推迟入市时间，导致供应大幅减少。直到进入6月，北京的新房供应才缓慢恢复，但市场需求已大量积压，房价上涨预期强烈。
　　包括“限价令”在内，行政调控手段虽然能暂时控制房价涨幅，但其在管理预期方面的效果，则被普遍看低。中原地产研报认为，按照目前大部分城市的调控力度，虽然房价大涨的可能性降低，但市场上的恐涨预期并未改变。购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象，市场存在再次失控的风险。
　　上述京城开发商表示，多数大型开发商手握重金，不会因资金链压力而降价销售。因此，被动“捂盘”就成为开发商的唯一选择。
　　统计局此前发布的一组数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%。在开发商与政府本轮的“掰手腕”中，房企能够撑得更久，去年同期的“以价换量”将不会出现。
　　相比之下，供应端受到的伤害才是致命的。数据显示，今年前5月，全国房地产企业的房屋施工面积增速、新开工面积增速、竣工面积增速均比前4月有所下滑。前5月房地产企业拿地面积则同比下降了13.1%，降幅比4月继续扩大。
　　与多数二三线城市相比，一线城市的供需失衡状况更为严重，房价长期上涨压力巨大，这是造成市场预期难以控制的根本原因。有专家认为，未来一线城市的房价将“高得离谱”。其中，5月广州房价的回升，正是补涨的结果。
　　正是出于对未来市场上行的预期，土地市场被开发商又添了一把火。5月以来，全国主要的一二线城市纷纷出现高价地甚至“地王”，高总价、高溢价、多轮竞价等现象开始出现在土地市场，个别区域甚至出现“面粉贵过面包”的现象。
　　土地价格的上涨，无疑将传导到未来的房价上，加剧房价预期的管理难度。但仍有观点认为，一线城市长期存在的“饥渴供地”，才是导致地产商抢地的重要因素。
　　楼市政策效果待估
　　梳理近几年来的房地产调控史，“短期有效、中期淡化、长期上涨”的逻辑始终存在。从“新国五条”出台后两个月的数据指标和市场表现来看，房价似乎仍然难以走出“越调越涨”的怪圈。
　　按照阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲的观点，在当前我国处于城市化加速的特殊历史阶段，人口城市化、经济高速增长、货币超发等因素，决定了房价还将在一段时间内维持上涨。但从调控政策上看，仍有需要调整之处。
　　中国房地产学会副会长陈国强认为，供需失衡是房价上涨的重要原因。楼市调控政策在抑制投资投机性需求的同时，也压抑了市场的供应热情，始终无法改变供需失衡的局面。
　　如“限价令”等行政手段的干预，被认为是影响供应的主因。此外，伴随“新国五条”出台的二手房个税新政，同样被认为不利于市场潜在供应的释放。
　　中原地产市场研究部总监张大伟则认为，楼市并不存在绝对的短缺，问题出在结构性的供需矛盾上。一二线城市集聚了过多资源，而且向心力还在不断增加，农民工与高校毕业生不断涌向这些城市寻求工作机会，供应始终跟不上自住、投资的需求，房价易涨难跌。而三四线城市则频频出现空心化、库存量过大的现象。
　　但在现阶段，短期内行政手段退出的可能性不大。朱海斌预期，在实体经济增长势头趋缓的背景下，短期内不太可能进一步加大调控力度。将根据未来的房价走势，决策者可能在必要情况下继续执行以行政手段为主的措施，例如限购或限价，以实现稳定房价和管理市场预期的目的。
　　真正值得期待的，则是以房产税为代表的税收政策微调。不少观点认为，在房价上涨压力较大的情况下，房产税试点扩围迎来了最好的时机。在总结上海、重庆试点的基础上，应加快房产税试点的扩围步伐，通过房产税来调整市场供需。
　　接受本报记者采访的多数专家认为，房地产调控政策急需重估。在我国房地产市场化改革经过十多年之后，不少城市的房地产市场具备了不同的发展形态，应针对这种区别，实施差异化的调控手段。同时厘清政府边界，减少行政之手对市场的干预，将选择权和定价权交还市场。