谢国忠：泡沫不意味着暴跌 房价5年内将掉一半

“我错的时候我会承认”

我在2011年秋天写文章预测2012年是拐点，事实上我是正确的。

新京报：你近日预计中国房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。做出判断的依据是什么？

谢国忠：我没说过这番话，只是说中国房地产未来长期会下滑。它是在货币超发和其他力量共同作用下上涨的，而政府还要控制货币超发，防止人民币崩盘，所以，房地产长期会下滑。但是，房地产不会暴跌。

新京报：某研究院6月发布数据显示，百城房价连续12个月环比上涨，你却说房价要下跌。

谢国忠：房价既不涨也不跌的理想状态，是政府永远的愿望。其实，像北京、上海许多核心地段的房价已经开始下跌，房子都卖不出去。

新京报：你从2004年开始预测中国房价走势，几乎全是预测房价下跌，却从没准确过。

谢国忠：我始终强调泡沫。2004年10月份的时候，我说的是上海房价会在2005年6月大幅下滑，没说全国。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主，而当时美联储把美元利率提高了3%以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。

实际上，在2005年5月，上海房地产价格见顶，至年底，房价下滑近一半。但是，官方统计时没有这个数据。

新京报：此后，上海以及全国房地产价格都在上涨，你说的泡沫在哪里？

谢国忠：2007年年初，我曾说“上海房价要涨了”，这次是跟全国房价一起涨。政府控制着土地和银行，而卖地正是政府融资的重要渠道，加上人民币超发，房价肯定上涨。同时房地产本身具有投资价值，投机者不断抬高房价，像“击鼓传花”游戏，楼市的泡沫便越吹越大。

新京报：你觉得自己对中国房地产的预测，对的时候多，还是错的时候多？

谢国忠：我错的时候我会承认，会写在文章里，解释自己什么时候错了，为什么错了。之前我原以为2013年是中国楼市的拐点，后来我在2011年的秋天写文章预测2012年是拐点，事实上我是正确的。

“我觉得没必要买房”

对泡沫正面的看法会去炒房，负面的看法，会以为房价会掉。

新京报：有报道称，你的一个同学在2004年读过你的“泡沫即将破裂”后，没有买房。之后房价一路上涨，后来这位同学见到你说“因为你，失去20%的收益”，是真的吗？

谢国忠：他没有买房应该是对我的误解。我在2004年开始说中国房地产存在泡沫，但泡沫并不意味着房价会跌。他带着情感色彩去看这个泡沫，正面的看法会去炒房，负面的看法，会以为房价会掉。我当时预计上海房价2005年6月会跌，事实上当年的房价跌了很多。我自己在2006年初就买了房自住。

新京报：泡沫意味着“炒一把”？

谢国忠：最终你会明白，泡沫就是炒一把的概念。但你要知道，炒一把之后，在何时撤出来。

新京报：2006年之后，你又买房了吗？

谢国忠：没有。当时买房是自住用的。买房干吗呢，投资价值不高，流通性不高，投资股市更好。中国房子未来要赚钱很困难，因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候，就让你炒。等赚不了钱的时候，又会有空房税。

新京报：你对现在观望的买房者有什么建议吗？

谢国忠：我觉得没必要买房。如果是自住的话，目前租房从经济学的角度来讲，是最适合的一条路。

新京报：如果是投资的话，目前的时机合适吗？

谢国忠：如果是投资的话，投资回报率高于5%才可以投。投资的时候，只有在市场大幅下跌的时候，才有投资价值。这种时候多是在出现危机、动乱、恐慌的时候，那才是购买的最佳时机。人这一辈子，创造财富只有这个手段。

“政府解决泡沫很容易”

房地产泡沫崩盘之后，资金分配更合理，别的地方用钱效率会更高。

新京报：政府有调控措施出台，你认为有利于击破泡沫吗？

谢国忠：每次调控，落实执行都有一个延后。比如今年3月底出台的二手房征收20%个税，投机者一夜之间都离婚了。有了时间差，购房者可再炒一阵。

新京报：但是调控后确实有一段时期房价下跌了。

谢国忠：2008年房价跌了那么多，我都没说跌，因为这只是暂时的。市场的过程被利用了而已，这跟调控没关系。

新京报：跟什么有关系？

谢国忠：政府不会让房价一直跌，也不会让房价一直涨。政府既要讲究政府内部的和谐，又要讲究政府与人民之间的和谐。这也是中国房地产泡沫与世界其他国家不同之处，其他国家主要是基于市场的力量，可以像股市那样涨跌甚至崩盘。

新京报：房地产是中国的支柱产业之一，如果价格崩盘的话，会对中国经济造成何种影响？

谢国忠：我所强调的是房地产价格崩盘，而不是整个房地产行业崩盘。房子还会继续建，只是价格不同而已。如果房地产泡沫崩盘，对中国经济来说是好事，会明显提升经济效率。崩盘后，资金分配更合理，别的地方用钱效率会更高。

新京报：你之前屡次提起的房地产泡沫崩盘是指房地产价格崩盘？

谢国忠：价格也不是一下子崩盘，会慢慢地往下掉。政府解决泡沫很容易，两件事情做一件就行：一个是央行要加息，中国的利息那么低，尤其是跟通胀相比；第二点，对空房征税。

“房价五年内掉一半”

这是政策的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。

新京报：2013年及以后的房价走势是？

谢国忠：那种高点是回不去了。

新京报：房地产的高点是在哪一年？

谢国忠：2011年上半年是高点。2009年开始连续大幅上涨，2011年年中达到最高值。

新京报：此后政府出台严厉调控措施打压房价，所以，2011年底，中国房价开始遭遇寒冬？

谢国忠：对，政府常用行政手段调控。

新京报：你曾指出，投机者就像“冷水中的大闸蟹”，应该何时从房地产市场安全撤退？

谢国忠：2012年是拐点，2011年中期的高点再也回不去了。最近的这股房地产热潮，是房地产开发商要营造房价不断“创新高”的氛围。事实上的交易量、价格都不像以前那么高了。

新京报：事实证明你是对的吗？

谢国忠：至少到现在为止，我认为我是对的。

我当时也在文章中指出，2012年房价下跌之后会出现反弹。2012年下半年的房价确实下跌了，只是没有像香港房地产那样暴跌。尽管后来出现“反弹”，但这并不是楼市的春天又回来了。有人在2012年房价出现反弹的时候，就认为我说的不对。

新京报：去年12月底，你指出未来五年大城市的房价会跌50%，做出判断的依据是什么？

谢国忠：房价五年之内掉一半是正常的。这不是崩盘，崩盘是指一下子就跌了那么多。这是政策的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。房价慢慢掉是因为政府有自身利益。如果是正常经济体的话，一年就可以掉50%。目前有些地方已经开始下跌，像浙江一些城市房价跌很多，温州就是。上海以前很多炒得很凶的地方现在也下跌了50%。

新京报：那么，到2017年，你会正视自己的预测结果吗？

谢国忠：当然可以。预测结果的对与错，关键要看判断的理由是否合理，如果将来事实证明不正确，我会写文章做出解释。事实上，目前一些中小城市的房价下跌幅度接近50%了。