房企豪赌限价有效期 地价直逼房价

“太贵了。”对于日前拍出的通州台湖镇一地块，北京一家房企高层人士对记者说。

5月20日，通州台湖镇一宗地块以楼面价1.66万/平米的价格被泰禾摘下，这个价格与其周边正在售的项目均价基本持平。根据北京现行的限价要求，该项目未来想获得预售许可证显然困难重重。

然而，上述房企高层认为，泰禾项目距离上市有一到两年的时间，“那时候限价政策是否存在还很难说，开发商是在赌政策有效期有多长。”

“实际上，从目前出让土地的价格来看，限价等调控政策已经沦为空谈。原本各地对‘国五条’细则就比较敷衍，现在很多城市土地的起始价和溢价率又屡创新高，使得‘国五条’效力大减。”一位熟悉土地市场的业内人士向记者表示。

房企豪赌

上述通州区台湖镇地块，被福州泰禾以11.25亿元配建73000平米公租房摘得，溢价率为48%，折合楼面价8519元/平米，地块包括居住、托幼项目(配建公共租赁住房)。据中原地产计算，扣除保障房后楼面价达到1.66万元/平米(计算办法按照公租房5000元/平米回购计算，建安管理成本3000元/平米)。

而该地块周边在售楼盘东亚印象台湖的均价为1.6万元/平米。

上述房企人士表示：“很难据此说‘面粉’贵过‘面包’，因为每个地块的容积率等条件是不一样，不能简单地将其与在售楼盘的价格进行比较。但是该地块可售面积仅为6万多平米，这个价格确实很贵。不过，泰禾擅长做高端项目，从现在1.6万元/平米的楼面价来看，将来项目的定位一定是高端，最低也要卖到3万元/平米。”

同日，台湖镇另一地块被北京世纪鸿以8.25亿元夺得，溢价率高达230%，折合楼面价13136元/平米。

北京愈来愈严厉的限价政策却让人担心，这么高的楼面价上建成的项目，日后是否能够通过审批。北京的“升级版”限价政策规定，普通住宅项目开盘不能明显高过前期和周边同类项目的价格，高端楼盘更是难以通过审批。

上述人士表示：“在北京地价如此贵的情况下仍然出手拿地，从房企的战略布局上来讲，有扩大地盘的想法。如果按照现在的限价政策，将来项目的审批显然难度不小，这也是不少房企顾虑的地方。”

记者采访的多位业内人士均认为，距地块入市至少还有一年的时间，在这期间，包括限价在内的调控政策存在很大的变数。

实际上，“国五条”并未影响开发商对后市的预期。5月以来，地王重出江湖，上海、广州、长沙先后出现了3个地王。业内人士分析，正在竞价的北京丰台区花乡夏家胡同地块，由于地理位置优越，有可能成为区域新地王。

限价沦为空谈？

纵观北京近期出让的地块的楼面地价，不难发现，北京的楼面地价正在不断攀升。

除了上述通州台湖镇地块达到近年来出让的台湖镇地块最高点外，目前正在竞价的北京丰台区花乡夏家胡同地块挂牌起始楼面地价达到1.97万元/平米。而今年2月，出让的门头沟新城居住用地楼面价也达到了1.31万元/平米。

黄金湾集团董事长申威向记者表示：“连门头沟部分地块的楼面地价都超过了1万元/平米，台湖地块的价格也可以说在意料之中。”

对于地方政府来说，虽然针对调控房价出台了一系列的政策，但是，在土地出让上，却难以抑制卖地的冲动。对土地财政的依赖使得地方政府在土地出让上并没有与房地产调控同步。

以最近在土地市场中十分抢眼的台湖镇为例，据中原地产统计，自去年12月25日至今，通州台湖镇已出让6宗土地，已成交土地出让金达62亿元。其中万科首开联合体、北京世纪鸿、泰禾等多家房企成功入驻台湖镇。

中原地产研究中心数据显示，截至5月15日，2013年年内北京土地市场成交金额合计达到了553.13亿元，而在2012年同期这一金额则仅为134.9亿元，同比上涨幅度高达310%。已经接近完成2012年全年成交金额647.9亿的85.4%。加之近期拍出的通州地块，年内北京土地市场成交金额达到了582.38亿元。

上述熟悉土地市场的业内人士表示，不断攀升的地价显然与调控房价的方向是矛盾的。地方政府应当在土地出让方式上作一些文章，不能简单地通过招拍挂出让土地，而是应当采取对地价封顶、配建等方式控制地价。这样做也可以对市场预期有所影响，不给购房者传递房价上涨难以控制的信号。

而对于房企来说，为了保住在北京市场的“地盘”，只能接受北京不断上涨的地价。上述人士表示，面对北京越来越贵的土地价格，有些房企在拿地的态度上也是比较犹豫的。“按照目前的价格，不少项目不得不定位于高端，这对于一些以快速回流资金的房企为发展模式的房企来说，可能不太适合。但是，对于扎根北京市场的房企来说，花大价钱拿地也是必须要做的。”