夕阳工程朝阳化 养老地产需解决三大问题

“养老是一个系统化工作，是一个养老产业链。”中国老龄事业发展基金会主任王杰钧这样认为。目前中央针对养老这一块的政策是“广泛吸纳海内外资金，鼓励社会力量养老”。

夕阳工程在真正成为朝阳产业前，仍需厘清众多问题。

其一，养老地产用地的划分。目前国内养老用地并未单独划分，供地计划中养老项目比例不足，造成土地成本偏高。其实，养老地产土地供应可区分对待。根据目标对象不同，养老地产可分为慈善养老院和高端社区。前者为最基本保障，出于对特定群体老人的关怀，由政府公共部门提供，不应入市流通，用地可考虑类似于保障性住房用地的做法定向供应，降低福利养老建设成本。这就需要政府在土地出让金或者税费方面进行优惠让利。

而后者针对中高端养老群体，可租可售的养老地产项目，属于完全市场行为的，则应考虑市场化或者半市场化方式进行供地，差别对待。

其二，养老地产融资渠道。由于需要配套养老设施，在医疗、家政、护理等方面提供服务，导致了养老地产前期投入高，而以出售服务为目的的项目，资金回笼速度更慢、周期更长，对运营企业资金压力更大，融资难度也更明显。

要加快发展养老地产，就需要吸引社会资本。通常解决的途径是吸引基金、信托和投行等金融机构进入。最近新增的通过在股权交易中心挂牌的方式募资的盛泉养老，将有望为养老产业资本化发展探路。

其三，配套政策到位。房企对养老地产投资回报率大多期望在8%~10%，低于投资住宅地产和商业地产的回报率，而保险资金期望的投资回报率也大约在10%。但是目前来看，大多数养老地产的回报率均低于企业预期回报率。

如何推动社会力量长期参与养老事业，需要政府机构、银行机构从信贷政策、金融、税收、运营费用等方面给予养老地产项目支持，降低企业运营养老地产项目的成本，帮助企业找到盈利模式。