专家称楼市调控回旋余地越来越小 国五条作用有限

近日，各地国五条细则均“轻轻落地”，没有预期当中那么严厉，南京、杭州出台的细则仅百十个字，海南则干脆直接宣布不出台国五条细则，只有北京、上海等一线城市的政策相对较严。

接受本报记者采访的专家认为，地方对中央楼市调控的主动性和敏感性在降低，不能完全倚重行政手段，目前刻不容缓的是要建立不动产登记、信息联网、期房销售、房产税等楼市调控的长效机制。

北京调控升级

“没有最严，只有更严。”比对2010年以来北京出台的楼市调控细则，社科院城市与房地产研究室主任倪鹏飞得出这样的结论。

倪鹏飞注意到，在各地出台的实施细则中，大多仅是维持原有的限购政策，而北京则强化了限购，北京籍单身人士今后将只能拥有一套住房，这弥补了之前限购政策的漏洞。倪鹏飞认为，政策的要点在于本地单身限购一套，一般单身有一套已够住，而且在一定程度上能抑制假离婚多购房的行为。

此外，“更严”还体现在税收政策上。

2月底国务院出台国五条要求卖房征收20%个税，但很多地方出台的细则中并未涉及20%个税。而北京则明确提出，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。

倪鹏飞说，“征收20%个税”的提法并不新鲜，这条规定早在20年前的个税法中就已经存在，只不过由于具体操作难度大，一直没能真正执行。但这次北京又冲在了前面。

值得一提的是，北京也是唯一提出“降价”目标的地区。

3月31日，广州、深圳市提出的2013年房价调控目标，是新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅；青岛、南京、大连、合肥、天津、重庆、成都等城市的房价调控目标如出一辙，均是“限涨”。唯独北京提出了“降价”目标：全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

“将商品房价格逐步纳入限价房序列管理，是一个很大的突破，这个措施如果实施，对市场的震动不亚于卖房收20%的个税，而且肯定会实现控制房价的目标。”北京中原地产市场研究部总监张大伟对记者说。

而在此前的楼市调控政策上，北京的表述或者是“限制过快上涨”，或者干脆不提，无疑这次的目标更明确了。有媒体援引北京市建委官员的话称，“北京2013年房价调控目标任务将一一分解，下放至各区县。”

交易骤然降温

政策落地也浇灭了房产交易的火热。

4月2日，北京市丰台区房屋登记大厅内只有五六个缴税者在办理业务，很多服务窗口都空着。上个月记者来到该大厅时，这里的等候座位都坐满，很多人站着等待。

而在刚刚过去的3月份，则出现了多年不见的赶搭政策“末班车”的过户潮，这样的事情，链家地产的置业顾问张恒只有在2009年和2011年遇见过两次，但这次交易量似乎超过了前两次。

“从3月国五条细则颁布后到地方细则出台前，因为处于政策空窗期，市场出现了恐慌情绪，交易量猛增不少，特别是3月上半月，中介门店来访量迅速攀升，买卖交易谈判时间变短。”张恒称。

北京市住建委官方网站的最新数据显示，截止到3月30日，北京全市3月二手房网签量已高达43780套，超过此前创造历史纪录的2009年12月份的39264套。如果再算上新建商品住宅的成交量，全月住宅市场总成交量很有可能突破6万套。

但是，这样的光景不长，进入3月下旬后，新政的影响已逐渐出现，2月份曾有的价格跳涨现象已基本绝迹，门店的签约量也在下滑。

记者走访了多家中介门店，门店内冷冷清清，“我爱我家”陶然亭门店的一位姓张的工作人员说，现在客户观望情绪很浓，经常是打电话都请不出来，都说再看看，好像都并不着急买房。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对媒体分析称，预计今后一段时间，二手房交易量还会明显下滑。

房价预期乱了

不过，记者在采访中发现，新的楼市调控细则出台并没有像以往那样有杀伤力，二手房的价格依然坚挺。而2010年“国十条”出台不到半月，当年北京许多地区的房价应声下落，此外2011年北京出台调控政策也使得通州区多个楼盘的价格惨遭腰斩。

“楼市调控到了今天，回旋余地越来越小了。尤其是这次出台的国五条，不仅没有产生抑制房价的预期，而且产生了相反的作用。”倪鹏飞称。

而让购房者更加苦恼的是，20%的个税按理来说应由卖方单方全部承担，但现在要不是协商分摊比例，要不是私下全部由买方承担，卖方很少愿意买单，这又变相提高了买方的购房成本，进而抬高了房价。

此外，记者在采访中发现，由于受二手房税费的影响，使很多原本购买二手房的购房者流入到一手房市场，新房市场又现“日光盘”。

通州区某楼盘据网络摇号公示显示，该项目首期开盘共推出484套房源，而摇号的参与人数达到4130人，开盘约4小时即售罄。

业内人士对房价未来走势也是看法不一。张大伟认为，国五条必将在短期内抑制房地产市场需求，从而起到降温楼市的作用，预计4月份房价上升的趋势会得到抑制。如果政策持续严格执行，一线城市房价在三季度可能会出现环比下调。

胡景晖预计，应该会先趋于稳定，下半年转为稳中有降，第四季度开始，市场整体会趋于稳定。高策地产服务机构董事长陶红兵则对楼市持乐观态度，他认为楼市不会剧变，二手房短期内交易会下降，但不是速冻，而交易短期内的大增导致购房需求的透支，几个月后就会恢复正常。

“预期乱了。”倪鹏飞说，“目前地方政府对中央楼市调控的敏感性和主动性在降低，形势日趋严峻，现在急需建立长效机制来稳定市场的预期。”