3月最新政策：二手房买卖缴20%房差价个人所得税 你怎么看？

       此次国务院要求各地制定公布的房价控制目标，专门指向新建商品住房，这还是首次。
　　同时，通知继续严格执行商品住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型。应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
　　二套房贷款首付比例可提高
　　继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
　　对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
　　
　　地级市“十二五”末联网住房信息
　　
　　通知还要求，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。
　　
　　本次调控时间表
　　
　　●各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
　　
　　●市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。
　　
　　●2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
　　
　　●大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
　　
　　新华社：系调控十年最犀利狠招或将致房租猛涨
　　
　　【新华微评】个人售房将按转让所得征收20%个税。此政策实为楼市调控十年以来最犀利狠招，预计短期内二手房买卖将跌至冰点。不过长期看政策效果可能打折扣：一是是否会转嫁给买家再度推高房价？二是是否会带动新楼销售反而利好开发商和地方政府？三是是否抑制了改善性需求而导致租房价格猛涨？记者王宇
　　
　　【新华微评】今日出台的国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知规定个人售房将征收20%个税。这是新国五条的细化，彰显中央严控房价的决心。然房价问题恐非加重个税可解决，需房产税、加大保障房力度、保障供给等组合拳配套。另售房人很有可能将税款加入房价让刚需买单。期待细化措施。
 
       在出台楼市调控新政策“国五条”8天后，1日中国国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“国五条”细则)从抑制投资投机性购房、增加供应等六个方面细化了国五条的相关规定。 
　　中国银行国际金融研究所高级分析师周景彤在接受中新社记者采访时表示，国五条细则的出台主要针对当前一些房价过快上涨的一二线城市，旨在给趋热的市场降温。
　　在政策效应递减、预期不明、改善性及刚需集中入市等因素共同影响下，中国多地楼市在2012年年中以来出现量价齐升的势头。尤其是包括北京、深圳等在内的一二线城市房地产成交持续走高，引发业内对房价再度失控的担忧。

　　中国某指数研究院1日发布的数据印证了房价的涨势。数据显示，2月中国百城(新建)住宅均价较1月上涨0.83%，连续第9个月环比上涨。
　　周景彤认为，在此背景下出台的“国五条”细则更为严厉，也更具可操作性。他认为，此次出台的细则主要通过五个方面的紧缩措施遏制房价过快上涨。
　　首先，在“限贷”方面，除坚持既有的坚持差别化信贷之外，细则规定房价上涨过快城市可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。周景彤预计，下一阶段该政策或将得到各地的响应，根据自身的情况上提二套房的首付比例和贷款利率。
　　其次，税收方面，细则提出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。而此前的政策可选择缴纳交易总额的1-2%，或者转让差额(交易额-购入价)的20%。周景彤认为，虽与一些国家征收的50%左右的重税相比，差额20%入个调税的幅度不算太大，但与之前相比，政策的收紧倾向表露无遗。
　　第三，在“限购”方面，除坚持既有措施、从严执行外，细则明确限购区域应覆盖城市全部行政区域，同时对于住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在既有措施的基础上进一步从严调整限购措施。
　　此外，在增加供应方面，细则特别明确对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构优先支持其开发贷款需求。周景彤分析，此举意在优化供给结构、增加中小户型，以解决更多人的住房困难问题。
　　周景彤并指出，细则规定各地制定本地区年度房价控制目标，并于一季度向社会公布，同时对执行各项政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。此举将对地方政府形成压力，减少其在执行政策时“明紧暗松”的做法。
　　综合以上五个方面的措施，周景彤认为，其中经济和税收手段的运用更为突出，针对当前房价上涨过快的一二线城市的倾向明显，楼市调控的长效机制将有望逐渐成形。同策咨询研究中心总监张宏伟亦认为，此次出台的细则不再“一刀切”，而更偏向精准击打，局部收紧的意向明确。
　　周景彤预计，在政策约束下，一二线城市的成交量会出现明显回落，一些地区甚至会出现房价走势逆转，小幅下降的可能。
　　上海某研究院副院长杨红旭则认为，国五条细则提出新的内容且措辞严厉，标志着调控实质性升级，对市场的影响将超出预期。他表示，在新政策影响下，今年第二季度房价涨幅将现回落之势，其中一线城市表现将更为明显。

3月1日出台的国五条细则，最引人关注也最具争议的，是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税一条。 
“这是细则内最有力度的条款。” 中国房地产学会副会长陈国强评价说，之前房屋买卖多按照房屋总价的1%计征，金额较小，现在从严按照20%的征收，将直接增加投资客转让房产的成本。
　　此前，个人售房所得税征收主要有三种方式：1、提供完整准确房屋原值凭证，按差额的20%税率征收；2、未提供的由当地税务机关实行核定征税，按交易总价款的1%计征；3、个人转让自用5年以上且家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。　　“原先个人出售房屋可自行选择全额的1%或是差额的20%，” 北京中原地产市场总监张大伟介绍说，“现在要求从严按照20%征收，在加大转让房产成本的同时，也可能推升二手房房价。”
　　张大伟算了一笔账：由于近年来房价上涨较快，“目前值200万元的房产在5年前可能就值50万元，差额大约是150万元，也就是说税额由原来的2万元直接上涨为30万元。　　“房产交易环节税费的增加，最后肯定会体现在二手房房价上，转嫁给购房者。”张大伟表示，预计多个城市的二手房交易将因此而下调，甚至迅速冷却。
　　北京、深圳（楼盘）两地的多位二手房中介机构人士认为，“20%所得税”出台的初衷是抑制房地产投机行为，但此举最终可能造成两种可能，要么是20%所得税负担被转嫁给买房人，直接造成二手房价大幅上涨；要么是二手房业主因获利空间大幅收窄而惜售，使市场供应量减少，间接推升二手房价。　　“以北京为例，二手房交易比重占比70%以上，一旦二手房因此供应不足，北京2013年的供需缺口将会被急剧放大，进而传导至房价上。如果那样，显然将有违新政出台的初衷。” 阳光100集团常务副总裁范小冲说。
　　因此，范小冲认为，这一条款在具体落实时，一定要强调差异性，以防止误伤刚需，也需要防止二手房供应减少对市场价格形成的短期冲击。　　除了明确要在房产交易环节加码以外，细则上还释放在保有环节加码的信号，比如“加快推进扩大房产税试点，继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作等”。
　　“房产在交易和保有环节同时加码后，房地产投资将被进一步限制，应该是这几轮调控以来最为严厉的一次”，文成建筑装饰工程有限公司董事长兼总设计师李文成如是介绍。　　除了被业内认定极具杀伤力的“个税征20%”外，细则中明确，3月底前公布“2013年新建商品住房价格控制目标”时间表。对此，一位不愿具名的地方住建委官员3月1日对本报表示，此次细则的规格较高，调控不到位将问责省级领导，在中央的连番加码上，房价目标的完成或被列入干部升迁考核。
　　不过，对于房价目标的制定，细则并未明确具体的参考标准。“没有明确具体的标准，地方政府可能会给自己的目标放水。”北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，为了确保房价不误伤刚需，各地的房价目标可以限制在90平方米以下的小户型。　　针对提高部分城市二套房首付、贷款比例，部分业内人士也颇有异议，张大伟认为，此次要求在二手房首付、贷款比例加码，无疑将打压改善居住的需求，和此前住建部明确鼓励改善居住的精神不符。
　　细则规定对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。对此，张大伟认为，这预示着，对于贵阳等住房供过于求，房价较低的城市，采取一些救市的手段可能将被允许。