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高定价改善型楼盘成年底北京楼市主力

作者：大港城置业帮手 2013-10-31 10:23
　　上周，随着以“自住型商品房”等规定为主的新“京七条”横空出世，让购房人在不断追涨的房价中再次看到了价格回归的希望。预计7万套便宜房子将陆续补充进市场，也让一些买房人纷纷重新开始审视购房计划。另外， ..
　　上周，随着以“自住型商品房”等规定为主的新“京七条”横空出世，让购房人在不断追涨的房价中再次看到了价格回归的希望。预计7万套便宜房子将陆续补充进市场，也让一些买房人纷纷重新开始审视购房计划。另外，经过近一年的火热销售，开发商在年底进入盘整期，也使得市场上可供挑选的新项目并不多，市场开始进入买家愿意等等看，卖家不着急卖的观望状态。
　　数据也反映了当前的楼市状态，亚豪机构根据北京市房地产交易管理网的数据统计，截止到27日，10月份北京商品住宅共实现成交7898套，成交面积78.33万平方米，相比上月同期分别出现了31.5%、36.4%的大幅下跌。“银十月”北京楼市并未能延续9月盛况。不仅如此，11月份预计开盘的项目仅有16个，实际供应甚至有可能更少，似乎也预示着红火了许久的北京楼市开始出现降温迹象。
　　市场表现11月仅16个新盘入市新“京七条”引发市场观望
　　根据亚豪机构数据统计显示，11月份北京商品住宅市场预计仅有16个项目入市销售，其中包括泰禾·1号街区、红杉公馆、亦庄·金茂悦、世茂维拉等在内的8个纯新盘，以及包括中国铁建·原香漫谷、中昂·邑上原著、五矿万科·如园等在内的8个老项目后期。
　　虽然前两周多个新盘项目都是开盘日光，但上周新“京七条”的突然出台让市场风向转变。整个北京市场仅有3个商品房项目入市，相比之前一周减少了5个。3个项目共新增商品住宅814套，预售许可面积13.5万平方米，环比分别减少了76%、57.8%，火热的成交几乎瞬间凝固。
　　亚豪机构副总经理高姗认为，进入10月份以来，北京楼市供需双方积极性都出现下滑，市场在年底进入了观望阶段。从开发商角度看，前期大量项目的热销使得其销售压力明显减轻，因此推盘积极性也日趋下滑;而从买房人情况来看，随着以“自住型商品房”等规定为主的新“京七条”的出台，使得需求主体，尤其是刚性需求对买房的态度和市场的预期出现了明显变化，符合“自有商品住房”资格的人期冀明年能淘上便宜;不符合资格的也寄希望于明年数万套低出周边售价30%的“自有商品住房”面市，会带动整体住宅市场价格进入下行阶段。
　　价格走势
　　改善型楼盘定价“一山更比一山高”
　　11月预计入市的项目当中，中低端类的刚需项目明显减少，而中高端项目的占比则明显上升。11月预计入市的16个项目当中，不仅包括西山艺境、中昂·邑上原著、北京城建·徜徉墅三个别墅项目，还包括北京华贸城、西山壹号院、五矿万科·如园、大西洋新城金石美苑四个城市豪宅，以及亦庄·金茂悦、京西·金泰丽湾这两个致力于打造区域价格标杆的项目。
　　从户型面积来看，这些项目虽然也有部分中小户型产品，但绝大多数都是以三居以上的大户型为主，例如亦庄·金茂悦主打100-180平方米的三居、四居，五矿万科·如园所提供多为230-260平方米三居、四居。
　　由于大部分房企都完成了全年的销售任务，追求快销走量的刚需盘从中心位置滑落，追求利润的改善型楼盘成为主流的同时，定价也是一山更比一山高。其中位于门头沟的京西·金泰丽湾，虽然地处六环以外，但是由于区域内供应稀缺，报价仍高达25000元/平方米;而首次入市的亦庄·金茂悦项目虽然尚未公布市场报价，但基于其拿地的价格水平，以及“金茂系”产品的特性，其售价必然会是区域内标杆;另外一个涨价明显的则是北京华贸城项目，其此次预计售价在40000元/平方米，而去年开盘时价格仅25000元/平方米，上涨幅度高达60%。
　　一位大型房企的销售负责人表示，今年以来市场严重供需倒挂的现象，使得项目价格出现一路上涨的局面，这一局面也将延续到年底甚至明年年初，而从明年二季度开始，随着今年大量出让土地的逐渐集中入市，价格上涨的幅度也会逐渐放缓。但是由于今年出让地块价格普遍偏高，在刚性的成本压力下，期待房价下行的可能也不大。
　　除此高定价，从11月预计开盘的项目特征中也可以看出，首次入市的纯新盘和老项目后期在数量上平分秋色，大量的老项目后期推盘积极性远不如纯新盘。部分老项目甚至因为过于火热，没有销售业绩压力，不愿过早清盘，开始加快施工建设，谋求尽快竣工转为现房销量，从而规避“限涨令”合理合规地涨价销量，以提升企业利润率。
　　下一热点
　　房山房价即将突破3万元/平方米
　　今年最热的区域无疑是大兴及亦庄区域，不但多个项目入市即售罄，价格也是轻松突破3万元/平方米，甚至亦庄的项目已经达到了4万元的高价。
　　而新盘中的世茂维拉项目或许会让市场再次感到惊诧，因为它的入市很可能将宣告房山进入3万元时代。在探盘时，项目销售人员表示向北京青年报记者表示，该项目定位高端，售价可能接近3万元/平方米，部分户型甚至会突破3万门槛。
　　而该项目的开发商世茂也一向以开发豪宅见长，在北京开发的世茂奥临、世茂工三、世茂宫园都是当时的高端改善楼盘，也都定价不菲。极有可能在11月份入市的房山世茂维拉作为世茂阔别北京市场许久后的出山之作，在世茂内部被寄予了极大希望。
　　世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅不久前接受北青报记者采访时表示，世茂重新回归以北京为中心的环渤海区域，是公司认定的必须战略。作为回归北京的第一个项目，世茂维拉将提供以小户型洋房和叠拼别墅为主的房源，将融入世茂最新的户型研究和园林设计，并将引入世茂刚刚发布的“云服务”理念，本身的产品定位就是相对高端，定价也相对高端。
　　不仅是这一个项目，今年8月份，房山拍出的地块，剔除限价商品房、体育用地，楼面价超过2万元/平方米，甚至高出房山一些在售楼盘的价格，未来加上建安成本等费用，业内普遍预计楼盘售价或将达到3.6万元—4万元/平方米。土地价格也决定了房山区这一曾经的价值洼地，很可能继大兴之后，有更多的项目突破3万元门槛。
　　业内预计
　　明年一季度刚需盘将大量入市
　　年底供应量整体缩小，作为主要利润贡献点的改善型洋房、别墅、大户型成为主流，而谋求走量快销任务的刚需盘似乎有了偃旗息鼓的迹象。
　　对此，高珊认为，从未来供应情况走势来看，2013年剩下的两个月将持续刚需供应稀缺的态势，而进入2014年这一情况将逐渐得到改观。一方面是土地储备的因素，2013年北京土地市场热闹非凡，大量宅地实现成交，而基于目前房地产市场当中多走“高周转”途径的情况来看，这些土地将在明年逐步进入市场;另一方面，近日北京市颁布关于自住型商品房的新规，提出今年底将供应的2万套此类住房用地，而明年这一规模将扩大到5万套，而这些房源预计在2015年出现集中上市潮。开发商为了规避30%的价格差带来的市场竞争压力，今年取得土地的房企，尤其是产品定位为刚需型项目的房企或将集中在2014年推出其楼盘。由此可以看出，明年楼市的市场供应量将较为可观，而随着大量刚需房源的集中入市，房价过快上涨的势头也将被遏制。
　　对于业内的预计，位于通州某新盘项目的负责人也表示认可。该开发商曾在今年北京土地市场上四处出击，斩获颇丰，年底前其在通州的项目预计将先推出不限购的商住类产品，而更多的住宅部分则会在明年入市销售。该负责人表示，今年大部分房企都完成了销售任务，明年如何布局，将在什么节点上推出刚需盘跑量是目前企业主要开会讨论的话题。
　　不难看出，由于新“京七条”的推出，和今年北京土地市场的供应加大，明年将会有更多的刚需楼盘集中入市，也将缓解目前价格不断上涨的紧张局面。
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