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116家房企前三季度净利增三成 房价预期显谨慎

作者：大港城置业帮手 2013-10-30 10:36
　　楼市的快速回暖已在上市房企业绩上有所体现。截至10月30日，“万保招金”四大龙头房企三季报悉数亮相，两市116家房企前三季度的业绩同比增速达到30.6%。尽管这一水平较中期有所放缓，但仍远高出去年同期。四 ..
　　楼市的快速回暖已在上市房企业绩上有所体现。截至10月30日，“万保招金”四大龙头房企三季报悉数亮相，两市116家房企前三季度的业绩同比增速达到30.6%。尽管这一水平较中期有所放缓，但仍远高出去年同期。四季度还将迎来推盘及结算高峰，房企全年业绩有望得到进一步释放。但开发商对于未来房价走势已有所谨慎，万科便认为，因可售资源较为充裕，并不支持房价继续普遍性大幅上涨。
　　业绩稳步释放
　　Wind数据显示，目前两市共有116家房企披露了三季报，前三季度共实现营业收入3657.05亿元，同比增长38.44%;实现归属于母公司股东的净利润405.12亿元，同比增长30.06%。
　　继去年一季度创下净利润增速低点后，房企业绩便稳步回升，且增速自今年明显提高。Wind数据显示，一季度上市房企净利润同比增幅达到28.86%，较去年年底提升了12个百分点。上半年，房企整体盈利增速进一步扩大到32.61%。已披露三季报的116家房企中期业绩增速为41.03%，尽管其前三季度30.06%的业绩增速较中期有所放缓，但考虑到半年报时集中结算的因素，今年以来房企业绩回升的态势仍在继续。
　　上述116家房企中，前三季度业绩增速超过100%的达到22家。与中小房企由于股权转让或某个项目进入结算期而影响业绩不同，大型房企的经营更为稳健。从前三季度的表现看，“万保招金”四大房企的营收规模已经占到已披露房企的四成以上。
　　万科30日披露的三季报显示，1-9月公司实现营业收入634.2亿元，同比增长37.5%;实现净利润61.6亿元，同比增长21.3%。前三季度公司完成开工面积1362.3万平方米，竣工面积651.6万平方米，同比分别增长56.4%和48.7%。公司董秘谭华杰表示，由于今年新获取的部分项目也会在年底前开工，预计全年实际开工量将超过年初计划数。
　　此外，保利地产和招商地产前三季度的业绩同比增速分别达到20.71%和49.06%。金地集团尽管前三季度业绩下降了22.20%，但较中报时39.53%的降幅已有所收窄。
　　毛利率下滑成为部分房企利润增速弱于营收增速的主要原因。统计显示，房企三季度的整体销售毛利率为35.80%，较中报时下降了0.5个百分点，较一季度及去年三季度均下降约2个百分点。招商地产前三季度的毛利率为46.36%，较去年同期下降了超过6个百分点。金地集团、保利地产的毛利率下降幅度也在5个百分点以上。受城市结构变动的影响，万科结算均价较去年同期略有下降，公司前三季度的毛利率较去年同期下滑了约5个百分点。
　　业内人士认为，今年以来开发商大多采取加速周转的方式，因此对毛利率会有一定影响。但从目前市场看，房企销售任务完成情况较好，在四季度可能开始追求高利润，这对未来房企毛利率提升有一定帮助。
　　财务状况稳健
　　对于房企而言，保持稳健的财务状况是支撑公司扩充项目的基础。从已经披露的房企三季报看，整体财务状况良好。目前已经披露三季报的房企预收账款同比增长了23.5%，较6月末增长了10.24%。
　　值得注意的是，前几年开发商曾主动收敛销售的账面增速以平滑利润，这体现为预收账款快速增加。不过，从今年的结算特点看，预收账款的增速已经放缓，且明显低于营收增速。
　　以“万保招金”为例，保利地产前三季度的营业收入增幅为41.40%，而公司预收账款增幅仅为24.80%。金地集团前三季度的预收账款增幅仅为7.78%，与54.18%的营业收入增幅有一定差距。招商地产的预售账款增幅也低于营收增幅约9个百分点。
　　在扣除预收账款后，三季度末房企的资产负债率约为49%，较中期下降了约1个百分点。保利地产、招商地产等大型房企基本维持在行业平均水平之下，财务状况保持稳健。尽管拿地数量增加，但本着审慎的经营策略，万科仍然保持着良好的财务、资金状况。9月底，万科的净负债率为39.90%，较中期时下降1.58个百分点。
　　可以看到，尽管二级市场房地产再融资一直未能放开，但房企已经通过海外融资等渠道缓解了资金压力。中原地产研究中心数据显示，今年房企海外融资已经突破311亿美元，约合人民币1896亿元。仅9月以来，融资额就达到41.3亿美元，折合人民币251.3亿元。A股公司中今年以来也已有29家房企披露了再融资计划，计划融资合计达到725亿元。从大型房企手握的资金情况看，足以支撑未来的继续扩张。万科9月底持有的货币资金达到370.6亿元，与中期基本持平。
　　业绩有望继续释放
　　今年楼市快速回暖，房企都取得了不俗的销售业绩，在土地资源上也不断扩充储备，为未来业绩释放打下基础。
　　“万保招金”四大龙头房企前三季度的销售增速较为显著。前三季度，万科累计实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285.0亿元，同比分别增长21.0%和33.4%。保利地产1-9月的销售面积和金额同比增速在17%左右。金地集团销售面积和金额则分别同比增长了30.2%和42.8%。当前销售规模快速增加，将成为未来结算收入的“储备粮”。
　　与此同时，伴随着土地市场回暖，龙头房企的土地储备迅速扩充。万科仅第三季度便新获取32个项目。谭华杰表示，鉴于当前一线城市的土地竞争相对激烈，万科仍然会坚持谨慎原则，回避预期过于乐观、地价偏高的地块。
　　在前三季度业绩“打底”的情况下，四季度还将迎来传统的推盘及结算高峰期。中原地产研究中心统计数据显示，截至10月28日，全国楼市在去年市场复苏的情况下继续升温，54个城市总成交量达到了250.8万套，同比增加了17.2%。其中一线城市上涨幅度达到19.6%。预计全年有望突破300万套。
　　三季度末，万科已售未结规模已创出新高，合并报表范围内尚有1737.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1928.6亿元，较今年中期时增加163亿元。谭华杰称，万科将继续贯彻积极销售的策略，预计四季度公司的推盘量仍会保持在较高水平。
　　对于未来发展，万科董秘则表现得相对谨慎。谭华杰认为，目前除北京等个别城市短期内可售资源较为紧张外，多数城市的新房供应较为充足，市场供需关系在合理范围内。北上广深等14个城市当前的库存去化周期相比中期时有所延长。因可售资源较为充裕，并不支持房价继续普遍性大幅上涨。
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